OBRA CIVIL

Restauração de fachada. De quanto em quanto tempo devo fazer a manutenção?

Reformar a fachada do seu prédio irá valorizar o imóvel, enquanto o não cumprimento da lei pode causar multas e prejuízos financeiros

É inevitável, de tempos em tempos, chega a hora de restaurar e pintar o prédio novamente (RETROFIT). Além de garantir a boa conservação e a valorização do patrimônio, o síndico deve ter certeza que o edifício esteja sempre com as manutenções em dia. 

Em São Paulo, onde os condomínios se destacam por suas aparências, as fachadas conservadas se diferenciam e valorizam a edificação, inclusive valorizando também os apartamentos ou escritórios. Vale ressaltar que a pintura tem o papel importante de trazer conforto dos ambientes internos e externos e o bem estar de todos que ali transitam. 

A legislação prevê o que ? 

Como todo o restante do edifício, a fachada não pode ser diferente, a melhor forma de precaver a pintura de danos é através da manutenção preventiva a cada 5 anos, isto está na legislação atual através da Lei Municipal 10.518/88 da Cidade de São Paulo. A falta de manutenção preventiva pode acarretar problemas legais ao síndico sendo responsável civil pela edificação.

Também temos outra legislação regrando as fachadas, lei 12.350/97 – Lei das Fachadas, que diz que proprietários de imóveis tombados ou patrocinadores de obras que recuperem fachadas em área especial de intervenção, fica isento do IPTU – Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana por dez (10) anos.

 

 

 

As infiltrações de água (umidade) são as causas mais frequentes da deterioração das pinturas, causando na maioria das vezes descascamentos, bolhas, manchas, desbotamentos entre outros. Portanto antes de iniciar o processo de pintura, é fundamental eliminar toda patologia, como remoção de mofos, bolores e eflorescências em todas as áreas a serem tratadas.

Toda lavagem tem que ser feita com água clorada (hipoclorito de sódio) e sabão neutro, através de lavadoras de alta pressão.

O teste de percussão nas fachadas é essencial, com o objetivo de identificar e mapear as regiões que ao serem percutidas tenham apresentado som cavo (problemas de aderência), reboco comprometido, revestimentos e/ou pastilhas soltas ou mal aderidas.

Dependendo do tipo diagnostico acusado no teste, a restauração já é executada no mesmo instante, afim de evitar possíveis infiltrações nas unidades.

Remover os acabamentos que se apresentarem calcinados, fissurados, com bolhas, descascamentos, sem aderência, em camada muito espessa dentre outros.

Após o teste de percussão, em alguns casos existem aqueles que apresentará o desplacamento dos substratos de reboco, por estarem comprometidos e calcados os mesmos se soltarão em função da perda de aderência ou traço da massa aplicada na época da fundação.

Possíveis causas: infiltração de água, traço errado da massa, cloretos que fazem parte da composição dos materiais, podem causar a carbonatação em função das intempéries agressivas do meio ambiente.

Em determinadas situações nos deparamos com surgimento de armaduras (estribos e vergalhões) com corrosão e oxidação (ferrugem). A restauração estrutural consiste na substituição do concreto deteriorado, onde se faz necessário a intervenção que reabilita a estrutura de concreto armado degradado.

Para isso se faz necessário a escovação das armaduras e aplicação de produto anticorrosivo, a base de zinco, buscando um fortalecimento estrutural e inibindo toda ferrugem da armadura.

Em casos de recuperação estrutural em subsolos, é necessário o isolamento da área para instalação de novas vigas, colunas, sistema de grampeamentos de armadura e escoras. 

 

A presença de trincas na superfície propícia a infiltração de água e umidade para o interior das unidades, acelerando a degradação tanto do substrato, revestimentos, bem como da pintura (manchas, bolhas, descascamentos, etc.), assim é fundamental o correto tratamento das mesmas, a fim de garantir uma maior durabilidade da fachada.

É extremamente importante sanar todas as trincas e fissuras para dar sequência no processo de restauração, a percolação da água será pelo trajeto facilmente encontrado, por esta razão para ocorrer surgimento de umidade dentro das unidades bem como infiltrações futuras, é extremamente necessário seu devido tratamento.

Fissuras, trincas, rachaduras e fendas são aberturas em forma de linha, classificadas de acordo com a espessura:

  • Fissura: abertura de até 0,5 milímetro.
  • Trinca: de 0,5 mm a 1 mm.
  • Rachadura: de 1 a 1,5 mm.
  • Fenda: superior a 1,5 mm

Quando a largura da abertura for acima de 0,5 mm, o CREA-SP (Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia do Estado de São Paulo) recomenda que se recorra a um engenheiro, arquiteto ou perito habilitado e qualificado, pois a edificação poderá estar apontando possíveis problemas estruturais.

Se o problema de infiltração for próximo das janelas e esquadrias do seu condomínio, se faz necessário à aplicação de selante PU (base de poliuretano) de forma a calafetar (vedar) todo o entorno das esquadrias. 

 

Após a lavagem das fachadas que possuem revestimentos como pastilhas e cerâmicas, muitos pontos irão se soltar, bem como na conclusão do teste de percussão.

Nesta situação será necessário o nivelamento da superfície novamente e após o tempo de cura desta nova camada de reboco, serão instalados os novos revestimentos, o mais próximo possível do existente, lembrando que poderá haver diferença de tonalidade em função do desgaste natural dos revestimentos em função dos intempéries (sol, chuvas).

O rejuntamento deverá ser feito em toda a fachada revestida, ou seja, em 100% dos locais que possuem revestimentos, de forma a restaurar pontos ocos e degradados, evitando a infiltração de água e desplacamentos futuros em áreas não tratadas ou não rejuntadas.

 

A superfície deve estar firme, coesa, limpa, seca, sem brilho, sem poeira, sem gordura ou graxa ou cera, sabão ou mofo ou ferrugem para aplicação do fundo preparador ou tinta acrílica (de acordo com a ABNT NBR 13245).

Escolha incorreta da empresa ou má qualidade dos materiais, o resultado final refletirá, portanto, cuidado para o barato não sair mais caro no final da obra.

Seladora: Paredes novas, por exemplo, tendem a “puxar” muita tinta, possuem ranhuras que otimizam a absorção e também podem deixar resíduos no rolo na hora de pintar, espalhando imperfeições pela parede toda. 

Fundo Preparador: É indicado para repintura, paredes descascadas, paredes pintadas com cal, paredes que estão esfarelando, para uniformizar a absorção, selar superfícies internas ou externas, pintura calcinada e também para dar mais firmeza ao reboco fraco.

Tinta Acrílico Premium (fosco completo): é uma tinta de alta qualidade com acabamento fosco, lavável, indicada para pintura de superfícies externas e internas de reboco, massa acrílica, texturas, concretos, fibrocimento, superfícies internas. Possui alta cobertura, conforme recomendação dos fabricantes aplicação deverá ser em 02 demão para perfeito acabamento.

Tinta Acrílico Premium fosco (proteção total): é uma tinta de alta qualidade com acabamento fosco, possui impermeabilizante na sua composição, filme 100% elástico, contra mofo e maresia, fachada livre de fissuras.

Em nossas obras, recomendamos as seguintes marcas: Suvinil, Coral e Sherwin Williams. Sempre prezamos por qualidade e garantia em nossos serviços. 

 

 

1 – Remoção dos revestimentos existentes; será feita a remoção de todos os revestimentos existentes. As infiltrações de água (umidade) são as causas mais frequentes da deterioração de revestimentos.

2 – Regularização da superfície; será feita a regularização do piso, paredes com o devido acabamento para aplicação da manta asfáltica tipo III de 4mm Viapol Torodin.

3 – Aplicação do impermeabilizante (Primer); após a limpeza da superfície, aplica-se uma demão de pintura impermeabilizante (primer) para garantir uma maior aderência. A aplicação é feita com o auxílio de vassoura de pelo ou trincha após a aplicação, é preciso esperar secar por absoluto por cerca de 3 a 4 horas.

Descrição dos Serviços:

4 – Aplicação da manta asfáltica tipo III de 4mm Viapol Torodin; Esticar a manta asfáltica sobre a superfícies para cortá-la no tamanho exato da área a ser impermeabilizada. Enrolar a manta novamente e iniciar o processo de aplicação da mesma. Deve-se desenrolar e aquecer o plástico com o maçarico para uma melhor aderência da manta a superfície.

Para a impermeabilização e acabamento dos ralos deve-se cortar um pedaço de manta de 30 x 30cm, colocar sobre os ralos, cortar o material em forma de “x” no vão do ralo e virar as pontas para dentro. Após a aplicação da manta na superfície inteira, fazer outro corte na manta em forma de “x”, dobrando as pontas de manta em direção ao interior do ralo. Dessa forma, nos vãos de escoamento, a manta se estabilizará com uma dupla camada.

Nas paredes, aplicar a manta até 30cm de distância do solo, deixando o acabamento entre o piso e as paredes abaulado, para melhor adesão do material ao piso.

Executar sobreposição de 10cm de uma manta sobre a outra.

Para executar o acabamento da manta onde há transição de uma área impermeabilizada com uma outra que não será revestida pelo material descrito, deve-se esquentar as extremidades da manta asfáltica com auxílio do maçarico e moldá-las com uma colher de pedreiro.

5 – Realização do teste de estanqueidade; realizar teste de estanqueidade tampando-se todos os ralos e deixando-se uma camada de água de aproximadamente 5 cm por toda a superfície impermeabilizada por 72 horas.

Conferir se a laje inferior a que está sendo impermeabilizada, com especial atenção a saída dos ralos, verificando se houve algum vazamento. Se houve vazamento, é necessário fazer uma nova aplicação, desde o primeiro passo.

6- Limpeza final; após execução de todos os serviços acima descritos, será feita a limpeza final e entrega da obra.

7- ART de projeto: Será apresentado a Anotação de Responsabilidade Técnica da obra.

Por que executar serviços com a Itelligence Group

Nossos funcionários são treinados e atualizados com todas as NRs envolvidas.

NR 6

Fala sobre a obrigatoriedade de utilização do EPI, em todo o ambiente de trabalho. Sendo que, devem ser fornecidos pela empresa de forma gratuita.

NR 18

Estabelece as diretrizes globais para executar o trabalho com segurança, com foco nas condições físicas, para que sejam adequadas, tanto no local como no entorno.

NR 35

Estabelece as diretrizes globais para executar o trabalho com segurança, com foco nas condições físicas, para que sejam adequadas, tanto no local como no entorno.